Ett bolån som är större än 70 procent av bostadens värde ska sedan den 1 april 2026 amorteras med minst 2 procent om året. Mellan 50 och 70 procent är kravet 1 procent, medan ett lån på högst hälften av bostadens värde saknar amorteringskrav. Det skärpta kravet på ytterligare en procentenhet för lån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten är slopat och bolånetaket är höjt från 85 till 90 procent. Ett lån som redan hade det skärpta kravet ändras inte automatiskt, utan du måste själv be banken om nya villkor.
Ta ett bolån på 3 000 000 kr som motsvarar 75 procent av bostadens värde och fem gånger hushållets bruttoårsinkomst. Fram till april 2026 krävde lånet en amortering på 7 500 kr i månaden, men med dagens regler räcker 5 000 kr. Skillnaden på 30 000 kr om året kommer ändå inte av sig själv. Ett befintligt lån behåller sina villkor tills du och banken har kommit överens om nya.
Hur mycket måste jag amortera?
Amorteringskravet styrs av belåningsgraden, alltså hur stor skulden är i förhållande till bostadens marknadsvärde. Bostadens värde är i första hand marknadsvärdet vid köpet. Kraven finns sedan den 1 april 2026 i lagen om begränsning av bostadskrediter, som ersatte Finansinspektionens föreskrifter och allmänna råd om amortering.
| Belåningsgrad | Amorteringskrav per år |
|---|---|
| Över 70 procent | Minst 2 procent |
| Över 50 men högst 70 procent | Minst 1 procent |
| Högst 50 procent | Inget lagkrav |
Procentsatsen räknas på det totala lånebeloppet när det var som högst efter den senaste värderingen av bostaden. Har du inte lånat mer eller värderat om bostaden är det i regel samma belopp som du lånade vid köpet. Amorteringen ligger därför still i kronor även när skulden krymper.
När skulden har amorterats ned till 70 procent av bostadens värde kan banken räkna om kravet från 2 till 1 procent. Be banken om en omräkning när skulden har passerat gränsen, så att du inte fortsätter att amortera 2 procent i onödan.
Månadsamortering för olika bolån
Tabellen visar den lägsta amorteringen i månaden för sex kombinationer av bostadsvärde och lån. Beloppen gäller nya lån efter den 1 april 2026, utan det skärpta kravet.
| Bostadens värde och bolån | Amortering per månad |
|---|---|
| 2 500 000 kr, lån 2 250 000 kr (90 procent) | 3 750 kr |
| 3 000 000 kr, lån 2 700 000 kr (90 procent) | 4 500 kr |
| 3 000 000 kr, lån 2 550 000 kr (85 procent) | 4 250 kr |
| 4 000 000 kr, lån 3 000 000 kr (75 procent) | 5 000 kr |
| 4 000 000 kr, lån 2 400 000 kr (60 procent) | 2 000 kr |
| 5 000 000 kr, lån 2 500 000 kr (50 procent) | 0 kr |
Med det högre bolånetaket räcker en kontantinsats på 10 procent, mot 15 procent tidigare. Den som lånar 90 procent av värdet amorterar 2 procent om året på hela lånet. På en bostad för 3 000 000 kr blir det 4 500 kr i månaden.
Pengarna som går till amortering är ingen kostnad på samma sätt som räntan, eftersom de minskar skulden. Amorteringen tar ändå plats i månadsbudgeten och behöver räknas med när du jämför boendekostnaden för olika bostäder.
Vad ändrades den 1 april 2026?
Riksdagen röstade igenom ändringarna den 4 mars 2026 och de började gälla den 1 april 2026. Fem saker är nya för den som har eller ska ta ett bolån:
- Skärpt amorteringskrav: Den extra procentenheten för lån som är större än 4,5 gånger bruttoårsinkomsten är borttagen, så högsta lagkravet är nu 2 procent i stället för 3 procent.
- Bolånetak: Ett nytt bolån vid köp av en bostad får vara högst 90 procent av marknadsvärdet, mot 85 procent tidigare.
- Tilläggslån: Ett befintligt bolån får utökas till högst 80 procent av bostadens marknadsvärde.
- Omvärdering: Femårsgränsen gäller numera även när du vill värdera om bostaden för att få låna mer, inte bara för att sänka amorteringen.
- Ny lag: Reglerna står i lagen om begränsning av bostadskrediter i stället för i Finansinspektionens föreskrifter.
Det skärpta kravet försvann ur reglerna men inte ur befintliga låneavtal. Den som redan hade det skärpta kravet på sitt bolån behåller den extra procentenheten tills banken och låntagaren har kommit överens om en ändring av amorteringsvillkoren.
Så tar du bort det skärpta amorteringskravet
Den extra procentenheten ligger kvar tills du själv agerar, så börja med att ta reda på vilka amorteringsvillkor ditt lån har i dag. Gör så här:
- Kontrollera villkoren: Logga in hos banken och se hur mycket du amorterar och vilket belopp procentsatsen räknas på.
- Begär amorteringsunderlaget: Banken ska på din begäran lämna uppgifterna bakom beräkningen av amorteringskravet och belåningsgraden till dig eller till den du anvisar.
- Be om en villkorsändring: Kontakta banken och be att den skärpta procentenheten tas bort från bolånet.
- Jämför med en annan bank: Säger banken nej, eller vill du samtidigt sänka räntan, kan du låta en annan bank räkna på att ta över bolånet.
Den extra amorteringen är inte bortkastad, men 2 500 kr mer i månaden till bolånet är 2 500 kr mindre till en buffert eller till dyrare krediter. Har du kreditkort eller privatlån med hög ränta brukar det löna sig bättre att betala av dem först.
Omvärdering som sänker amorteringen
En ny värdering kan sänka belåningsgraden om bostaden har stigit i värde sedan köpet. Banken får göra en omvärdering tidigast fem år efter köpet eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen eller låneutrymmet. Har bostadens värde förändrats avsevärt av andra skäl än den allmänna prisutvecklingen, till exempel efter en större renovering, får omvärderingen göras tidigare.
| Omvärdering efter fem år | Belopp |
|---|---|
| Köpt för 3 000 000 kr med ett lån på 2 400 000 kr | 2 procent, 4 000 kr i månaden |
| Skuld efter fem års amortering | 2 160 000 kr, 72 procent av köpvärdet |
| Nytt marknadsvärde vid omvärdering | 3 600 000 kr, belåningsgrad 60 procent |
| Amortering efter omvärderingen | 1 procent, 1 800 kr i månaden |
I exemplet sänker omvärderingen amorteringen med 2 200 kr i månaden. Procentsatsen räknas nu på skulden efter omvärderingen, alltså 2 160 000 kr i stället för det ursprungliga lånet. Det är banken som bedömer om skälen för en tidigare omvärdering räcker.
Amorteringsfrihet för nyproduktion och vid särskilda skäl
Banken kan låta en låntagare slippa amortera vid köp av en nyproducerad bostad och när det finns särskilda skäl. Inget av undantagen är en rättighet, eftersom det är banken som beslutar.
Nyproducerad bostad
Köper du en nyproducerad bostad som den första ägaren får banken låta dig vara amorteringsfri i högst fem år från tillträdet. Samma undantag kan gälla ett lån som ersätter ett byggnadskreditiv för samma låntagare. Utan undantaget skulle ett bolån på 3 150 000 kr för en bostadsrätt värd 3 500 000 kr kräva 5 250 kr i månaden. På fem år blir det 315 000 kr.
Amorteringsfriheten sänker månadskostnaden de första åren, men skulden ligger kvar på samma nivå. Efter fem år styr belåningsgraden vid den tidpunkten hur mycket du ska amortera.
Särskilda skäl
Banken får också ge ett tillfälligt uppehåll i amorteringen om det finns särskilda skäl, till exempel arbetslöshet eller en lång sjukskrivning. Uppehållet gäller under en begränsad period. Kontakta banken så snart du ser att pengarna inte räcker, innan en betalning missas.
Lönar det sig att flytta bolånet?
En flytt lönar sig mest för den som både kan få en lägre ränta och har kvar det skärpta amorteringskravet. Banken som ska ta över bolånet behöver amorteringsunderlaget från din nuvarande bank, som du själv begär ut. Underlaget visar vilket belopp amorteringen räknas på, vilken värdering som används och när värderingen gjordes. Med underlaget kan den nya banken räkna fram amorteringen efter dagens regler.
- Du kan få en lägre ränta och nya amorteringsvillkor i samma flytt.
- Den nya banken räknar amorteringen efter dagens lag, utan den skärpta procentenheten.
- Ett räntebud från en annan bank ger ett bra underlag när du förhandlar med din nuvarande bank.
- Den nya banken kan kräva en större amortering än lagens miniminivå.
- Ett bolån med bunden ränta kan ge en ränteskillnadsersättning om du löser det innan bindningstiden har gått ut.
- Den nya banken gör en egen kreditprövning innan den tar över lånet.
Vanliga frågor om amorteringskrav
Kan banken kräva mer amortering än lagen?
Ja. Lagens amorteringskrav är en lägsta nivå och banken får begära en större amortering än så.
Gäller amorteringskravet bolån från före 2016?
Nej. Amorteringskravet i lagen gäller inte bolån som en bank lämnade före den 1 juni 2016. Lånar du mer på ett sådant lån kan banken låta tillägget amorteras med minst 10 procent av tilläggets ursprungliga belopp om året.
Vad är belåningsgrad?
Belåningsgraden är den aktuella skulden i förhållande till bostadens marknadsvärde. Ett bolån på 2 400 000 kr på en bostad värd 3 000 000 kr har en belåningsgrad på 80 procent.
Gäller amorteringskravet för en lantbruksfastighet?
Nej. Lagen om begränsning av bostadskrediter gäller inte lån mot en lantbruksenhet.
Ger amorteringen något skatteavdrag?
Nej. Amorteringen är en återbetalning av skulden och ger inget avdrag. Bara räntan på bolånet ger skattereduktion, med 30 procent upp till 100 000 kr i ränteutgifter och 21 procent på resten.
Vad händer med amorteringen om jag köper en ny bostad?
Köper du en ny bostad räknar banken fram en ny belåningsgrad utifrån det nya lånet och den nya bostadens värde. Amorteringskravet bestäms sedan av den belåningsgraden. Den skärpta procentenheten finns inte längre med i beräkningen.
