Med ett lånelöfte kan du låna högst 90 procent av bostadens pris, och minst 10 procent betalar du själv som kontantinsats. Hur många kronor banken lånar ut avgörs av en kvar att leva på-kalkyl, där banken räknar med en högre kalkylränta och schablonbelopp för levnadskostnader. Hos Handelsbanken, SEB, Swedbank och Nordea gäller lånelöftet i sex månader, medan SBAB:s lånelöfte gäller i tre månader. Varje ansökan om lånelöfte ger en kreditupplysning, och hos Nordea, SEB och Swedbank tas upplysningen hos UC.
Har hushållet sparat 300 000 kr räcker kontantinsatsen till en bostad för högst 3 000 000 kr och ett bolån på 2 700 000 kr. Banken godkänner bolånet bara om hushållets kalkyl går ihop även med kalkylräntan, och vid 7 procents ränta och 2 procents amortering blir månadskostnaden 20 250 kr före skattereduktion. De fem storbankerna redovisar ingen fast gräns i förhållande till inkomsten, och Nordea har inget skuldkvotstak alls.
Vad är ett lånelöfte?
Ett lånelöfte är ett förhandsbesked från en bank om hur stort bolån du kan få, baserat på uppgifterna du lämnar om din ekonomi. Banken gör en preliminär kreditprövning av inkomst, utgifter och skulder, men lånelöftet gäller inte någon särskild bostad. Lånelöftet är inte ett låneavtal, och banken gör en ny, slutlig prövning när du har vunnit en budgivning.
- Belopp: lånelöftet anger det högsta bolån banken är beredd att ge dig
- Bostad: lånelöftet är inte knutet till en viss bostad
- Kostnad: Handelsbanken, SEB, Swedbank och Nordea tar inget betalt för lånelöftet
- Giltighetstid: sex månader hos fyra av storbankerna och tre månader hos SBAB
- Budgivning: många mäklare kräver ett lånelöfte för att du ska få vara med och buda
- Slutligt besked: banken prövar både din ekonomi och bostaden innan bolånet beviljas
Banken kan sänka beloppet eller neka bolånet vid den slutliga prövningen, trots att du har ett lånelöfte. Skälet kan vara att din ekonomi har försämrats, att uppgifterna i ansökan inte stämmer eller att banken inte godtar bostaden som säkerhet. Skriv därför inte på köpekontraktet förrän banken har gett ett slutligt besked om lånet för just den bostad du vill köpa.
Hur räknar banken ut hur mycket du får låna?
Bankerna räknar fram lånelöftet med en kvar att leva på-kalkyl, ofta kallad KALP. Kalkylen drar av skatt, boendekostnad, levnadskostnader och kostnader för andra lån från hushållets inkomst och visar hur mycket pengar som blir kvar varje månad. Boendekostnaden räknas med en kalkylränta som ligger klart över dagens bolåneränta, så att hushållet ska klara en kraftig räntehöjning. Blir överskottet för litet sänker banken beloppet i lånelöftet.
Ingen av de fem storbankerna anger sin kalkylränta i procent på sina sidor om lånelöfte och bolån. Den genomsnittliga kalkylräntan bland svenska banker var 6,6 procent år 2023. Hos nya bolånetagare var medianöverskottet i bankernas kalkyler drygt 8 600 kr i månaden år 2024.
| Faktor | Så påverkar faktorn lånelöftet |
|---|---|
| Kvar att leva på (KALP) | Inkomst efter skatt minus boendekostnad, levnadskostnader och andra lån. Överskottet ska räcka även när boendekostnaden räknas med kalkylräntan. |
| Kalkylränta | En högre ränta än dagens som banken använder i kalkylen. Genomsnittet bland svenska banker var 6,6 procent år 2023. |
| Levnadskostnader | Schablonbelopp som beror på antalet vuxna och barn i hushållet. Handelsbanken utgår från Konsumentverkets belopp. |
| Skuldkvot | Bolånet delat med hushållets bruttoårsinkomst. Skuldkvoten styr inte längre amorteringen, och Nordea har inget skuldkvotstak. |
| Kreditupplysning | Visar betalningsanmärkningar och befintliga skulder. Nordea, SEB och Swedbank tar upplysningen hos UC. |
| Anställningsform | Banken tittar på om du är fast anställd, studerar eller är föräldraledig. Utan fast anställning gör SBAB en individuell bedömning av inkomsten. |
Skuldkvoten är hushållets bolån delat med bruttoårsinkomsten, så ett bolån på 2 700 000 kr och en inkomst på 500 000 kr ger skuldkvoten 5,4. Fram till 31 mars 2026 krävde en skuldkvot över 4,5 en extra procentenhet amortering, och den extra amorteringen höjde månadskostnaden i bankens kalkyl. Hos Nordea påverkar skuldkvoten inte längre hur mycket du får låna. Någon lagstadgad gräns för skuldkvoten finns inte, utan varje bank bestämmer själv.
Vilka bolåneregler gäller sedan 1 april 2026?
Sedan 1 april 2026 styrs bolånetaket och amorteringskraven av lagen om begränsning av bostadskrediter, lag (2026:226), som ersatte Finansinspektionens föreskrifter och allmänna råd. Lagen tog över de flesta av de gamla reglerna men ändrade fyra punkter som påverkar hur stort lånelöfte du kan få. Ändringarna gäller bolån som lämnas från och med 1 april 2026.
| Regel | Före och från 1 april 2026 |
|---|---|
| Bolånetak vid köp | Före: 85 procent av marknadsvärdet. Från 1 april 2026: 90 procent. |
| Kontantinsats vid köp | Före: minst 15 procent. Från 1 april 2026: minst 10 procent. |
| Tak för att utöka ett bolån | Före: 85 procent. Från 1 april 2026: 80 procent av bostadens värde. |
| Skärpt amorteringskrav | Före: 1 procentenhet extra amortering när bolånen översteg 4,5 gånger bruttoårsinkomsten. Från 1 april 2026: slopat. |
| Omvärdering av bostaden | Före: tidigast vart femte år för att ändra amorteringen. Från 1 april 2026: tidigast vart femte år även för att utöka lånet, utom vid en väsentlig värdeförändring som inte beror på den allmänna prisutvecklingen. |
| Amorteringskrav | Oförändrat: 2 procent per år över 70 procents belåningsgrad och 1 procent per år över 50 till och med 70 procent. |
Det höjda bolånetaket betyder att en bostad för 3 000 000 kr kräver 300 000 kr i kontantinsats i stället för 450 000 kr. Ett större bolån ger samtidigt högre ränta och amortering varje månad, och bankens kalkyl måste gå ihop för hela beloppet. Har du ett bolån med det skärpta amorteringskravet sänks amorteringen inte automatiskt, utan du behöver ansöka om ändrade villkor hos banken.
Belåningsgraden är bolånet i förhållande till bostadens värde. Över 70 procents belåningsgrad amorterar du minst 2 procent av bolånet per år, och över 50 till och med 70 procent minst 1 procent per år. Vid 50 procent eller lägre finns inget lagkrav på amortering. För en nyproducerad bostad får banken medge undantag från amorteringskravet i högst fem år från tillträdet.
Hur länge gäller ett lånelöfte hos storbankerna?
Ett lånelöfte gäller i sex månader hos Handelsbanken, SEB, Swedbank och Nordea och i tre månader hos SBAB. Lånelöftet gäller bara så länge uppgifterna i ansökan stämmer, så ändrad inkomst eller nya lån ska meddelas banken. Hos Nordea innebär en förlängning en ny prövning, och SBAB tar en ny kreditupplysning när du förnyar lånelöftet.
| Bank | Giltighetstid och kalkylränta |
|---|---|
| Handelsbanken | Gäller 6 månader. Bokalkylen räknar med en kalkylränta, men nivån anges inte i procent. |
| SEB | Gäller högst 6 månader. Kalkylräntan anges inte på SEB:s sidor. |
| Swedbank | Gäller 6 månader och kan förnyas. Kalkylräntan anges inte på Swedbanks sidor. |
| Nordea | Gäller 6 månader och kan förlängas i Mitt Bostadsköp. Kalkylräntan anges inte, och Nordea har inget skuldkvotstak. |
| SBAB | Gäller 3 månader och kan förnyas upp till en månad efter att lånelöftet gått ut. Kalkylräntan anges inte på SBAB:s sidor. |
Hur mycket kan jag låna hos Handelsbanken?
Handelsbanken lånar ut upp till 90 procent av bostadens värde, och beloppet i lånelöftet bestäms av bankens bokalkyl. Bokalkylen räknar ut hur mycket hushållet har kvar att leva på när boendekostnaden är betald, med amortering, bolåneränta, driftskostnad och hemförsäkring. Handelsbanken lägger dessutom på en kalkylränta för att hushållet ska klara en räntehöjning, men banken redovisar inte kalkylräntan i procent.
Levnadskostnaderna i bokalkylen utgår från ett schablonbelopp som bygger på Konsumentverkets beräkningar av vad ett hushåll kostar. Schablonen ändras med antalet vuxna och barn i hushållet och täcker bland annat mat, kläder, hemutrustning och förbrukningsvaror.
Handelsbanken tittar också på anställningsformen, till exempel om du är fast anställd, studerar eller är föräldraledig, men anställningsformen behöver inte vara avgörande. Du kan ansöka tillsammans med en sambo eller partner, och ibland kan en förälder gå in som medlåntagare. Ansöker ni två gäller beloppet i lånelöftet för er gemensamt. För att söka ska du vara minst 18 år, ha regelbunden inkomst, vara folkbokförd i Sverige och sakna betalningsanmärkningar.
Ansökan om lånelöfte görs digitalt på Handelsbankens webbplats eller i Handelsbankens app, där du också kan räkna på kostnaden för ett nytt lån. Handelsbanken tar en kreditupplysning när du skickar in ansökan. Lånelöftet är kostnadsfritt, binder dig inte och gäller i sex månader, och det exakta slutdatumet står i lånelöftet. Den slutliga kreditprövningen gör Handelsbanken efter budgivningen, och banken kontrollerar då också att du klarar att bo kvar om räntan eller dina förutsättningar ändras.
Hur mycket kan jag låna hos SEB?
SEB lånar ut högst 90 procent av bostadens pris, och resterande 10 procent betalar du som kontantinsats. Lånelöftet är en bedömning av din ekonomi och bygger på uppgifterna du lämnar i ansökan. För att ansöka behöver du en fast inkomst och tillräckligt med pengar till kontantinsatsen, och SEB frågar bland annat om sparande i fonder och aktier, studielån, kreditkort och kontokrediter samt andra lån.
SEB redovisar varken kalkylränta, schablon för levnadskostnader eller gräns för skuldkvoten. När du har vunnit en budgivning kontrollerar SEB att bostaden går att belåna. Gäller köpet en bostadsrätt granskar SEB även föreningens lån och hur känslig föreningen är för höjda räntor, eftersom föreningens räntekostnader kan höja månadsavgiften.
Ansökan görs digitalt, och oftast får du besked direkt i form av ett digitalt lånelöfte. Ansökan går att pausa och återuppta inom 30 dagar. Ni kan vara högst två som lånar tillsammans, ni måste bo i samma hushåll efter köpet och ni får sälja högst en bostad. Lånelöftet kan gälla villa, bostadsrätt och fritidshus.
SEB tar alltid en kreditupplysning hos UC för att se om du har obetalda skulder. Lånelöftet kostar inget och gäller i högst sex månader, och i tjänsten Mina bolåneansökningar ser du efter inloggning med BankID vilket datum lånelöftet gäller till. Behöver du mer tid när de sex månaderna har gått ansöker du på nytt.
Hur mycket kan jag låna hos Swedbank?
Swedbank lånar ut upp till 90 procent av bostadens värde och bedömer din betalningsförmåga utifrån inkomst, utgifter och eventuella skulder. Bedömningen görs med hjälp av en kreditupplysning från UC. Swedbank redovisar ingen kalkylränta eller schablon för levnadskostnader, men bankens lånekalkylator visar lånebelopp och månadskostnad innan du ansöker.
För att få ansöka hos Swedbank behöver du inkomst i svenska kronor, du ska köpa en bostad i Sverige och du får inte ha några betalningsanmärkningar. Ansökan görs online, och du får besked direkt om lånelöftet är godkänt. Behöver Swedbank fler uppgifter hör banken av sig inom några dagar.
Lånelöftet hos Swedbank är kostnadsfritt, binder dig inte och gäller i sex månader, och lånelöftet kan förnyas. Hushållets inkomst, skuldkvot, sparande och amortering påverkar vilken bolåneränta Swedbank erbjuder dig. När du har vunnit budgivningen ansöker du om bolånet innan kontraktet skrivs, och Swedbank bedömer då också bostaden.
Hur mycket kan jag låna hos Nordea?
Nordea lånar ut upp till 90 procent av bostadens värde. Nordeas bolånekalkyl frågar efter hushållets månadsinkomst före skatt, en eventuell medsökandes inkomst, andra lån som billån och privatlån, kostnaden för studielån och om du har barn hemma eller betalar underhållsbidrag. Kalkylen ger en uppskattning direkt, men först lånelöftet ger ett besked från banken.
Nordea har inget skuldkvotstak, och sedan det skärpta amorteringskravet togs bort 1 april 2026 påverkar skuldkvoten inte längre hur mycket du får låna hos Nordea. I prövningen tittar Nordea på ekonomi, inkomst, anställningsform och andra lån eller skulder. Nordea tar också en kreditupplysning hos UC för att se om du har betalningsanmärkningar.
Ansökan görs online och tar ungefär fem minuter, och oftast får du svar direkt på skärmen. Behöver Nordea fler uppgifter kommer ett besked inom två vardagar. För att söka behöver du ha fyllt 18 år, vara folkbokförd i Sverige och ha en stadig inkomst, och du får inte ha några betalningsanmärkningar.
Lånelöftet hos Nordea är gratis och gäller i sex månader. Har du ansökt digitalt kan du förlänga lånelöftet i Mitt Bostadsköp, där du också ändrar slutpris, lånebelopp, bostadstyp, månadsavgift och inkomst efter inloggning med Mobilt BankID. Vid en förlängning gör Nordea en ny prövning.
Hur mycket kan jag låna hos SBAB?
SBAB lånar ut högst 90 procent av bostadens marknadsvärde, och minst 10 procent betalar du som kontantinsats. I vissa fall godtar SBAB att en del av kontantinsatsen kommer från ett privatlån, men privatlånet får vara högst 5 procent av bostadens pris. På SBAB:s webbplats kan du ansöka om bolån mellan 200 000 och 10 000 000 kr, och för större lån kontaktar du SBAB:s kundservice.
Lånelöftet bygger på uppgifterna du lämnar om inkomst, anställningsform, antal barn i hushållet och om ni är flera som söker tillsammans. Någon kalkylränta eller schablon för levnadskostnader redovisar SBAB inte. Minst en av låntagarna måste ha regelbunden inkomst, och den som saknar fast anställning får en individuell bedömning av inkomsten.
Ett lånelöfte hos SBAB gäller i tre månader, alltså hälften så länge som hos de andra fyra storbankerna. Du kan förnya lånelöftet genom att logga in upp till en månad efter att lånelöftet slutat gälla. SBAB tar då en ny kreditupplysning, och lånelöftet gäller i tre månader till.
Ansökan görs digitalt med svar direkt, och SBAB tar en kreditupplysning i samband med ansökan. Efteråt finns lånelöftet under Ansökningar i internetbanken och under Boende eller Aktuellt i SBAB-appen. För att ansöka ska du vara folkbokförd i Sverige och sakna betalningsanmärkningar, och SBAB ger inte lånelöfte för fritidshus.
Vad kostar ett bolån på 2,7 miljoner kr i månaden?
Räkneexemplet utgår från en bostad för 3 000 000 kr, 300 000 kr i kontantinsats och ett bolån på 2 700 000 kr med 90 procents belåningsgrad. Räntan är 2,73 procent, som var snitträntan för nya bolån med rörlig ränta i augusti 2026. Belåningsgraden över 70 procent kräver 2 procents amortering, och ränteutgifterna ger en skattereduktion på 30 procent upp till 100 000 kr per år.
| Post | Belopp |
|---|---|
| Bolån, 90 procent av 3 000 000 kr | 2 700 000 kr |
| Kontantinsats, 10 procent | 300 000 kr |
| Amortering, 2 procent per år | 4 500 kr per månad |
| Ränta, 2,73 procent | 6 143 kr per månad före skattereduktion |
| Skattereduktion, 30 procent | 1 843 kr per månad |
| Ränta och amortering efter skattereduktion | cirka 8 800 kr per månad |
| Ränta och amortering vid 7 procents ränta | 20 250 kr per månad före skattereduktion |
Med snitträntan blir kostnaden för ränta och amortering cirka 8 800 kr i månaden, och 4 500 kr av beloppet är amortering som minskar skulden. Driftskostnad för villa eller månadsavgift till en bostadsrättsförening kommer ovanpå. Listräntan för tre månaders bindning var 3,94 procent hos Nordea och 3,89 procent hos Swedbank i oktober 2026, men Nordeas snittränta för samma bindningstid var 2,75 procent i september 2026.
Tabellen visar ränta och amortering före skattereduktion för tre bolånebelopp, alla med 2 procents amortering som gäller över 70 procents belåningsgrad. Beloppet vid 7 procents ränta visar ungefär vad ett stresstest kan betyda för månadskostnaden, eftersom bankernas kalkylränta låg på 6,6 procent i genomsnitt år 2023.
| Bolån | Ränta och amortering per månad |
|---|---|
| 2 000 000 kr | Vid 2,73 procent: 7 883 kr. Vid 7 procent: 15 000 kr. |
| 2 700 000 kr | Vid 2,73 procent: 10 643 kr. Vid 7 procent: 20 250 kr. |
| 3 500 000 kr | Vid 2,73 procent: 13 796 kr. Vid 7 procent: 26 250 kr. |
Lånelöftet visar hur mycket banken är beredd att låna ut, inte hur mycket som är rimligt för just ditt hushåll. En höjning av bolåneräntan med 2 procentenheter gör ett bolån på 2 700 000 kr 4 500 kr dyrare i månaden före skattereduktion. Lägg därför budet med marginal under lånelöftets belopp, så att ekonomin klarar både en högre ränta och oväntade utgifter.
Hur ansöker man om lånelöfte?
Ansökan om lånelöfte görs digitalt hos alla fem storbankerna, och oftast kommer beskedet direkt på skärmen. Hos Nordea och SEB identifierar du dig med BankID för att se och hantera lånelöftet efter ansökan. Behöver banken fler uppgifter hör Nordea av sig inom två vardagar och Swedbank inom några dagar.
- Räkna: använd bankens bolånekalkyl för att se ungefär hur mycket du kan låna
- Förbered: samla uppgifter om inkomst, anställning, sparande, andra lån och barn i hushållet
- Ansök: fyll i ansökan digitalt, ensam eller tillsammans med den du ska bo med
- Kreditupplysning: banken tar en kreditupplysning och prövar din betalningsförmåga
- Besked: du får lånelöftet direkt eller efter att banken har kontaktat dig
- Budgivning: visa lånelöftet för mäklaren och lägg bud inom beloppet
- Slutligt besked: ansök om bolånet för bostaden du har vunnit och vänta på bankens besked innan du skriver kontrakt
Banken frågar efter hushållets inkomst före skatt, anställningsform, sparande och andra lån som billån, privatlån, studielån och kontokrediter. Ha också klart hur många barn som bor i hushållet och om du betalar underhållsbidrag. Vid den slutliga prövningen kan banken begära underlag om anställning och inkomst, så ha anställningsavtal och lönespecifikationer tillgängliga.
Påverkar flera lånelöften kreditupplysningen?
Varje ansökan om lånelöfte ger en kreditupplysning, och hos Nordea, SEB och Swedbank tas upplysningen hos UC. En kreditupplysning från UC syns i upplysningshistoriken i 12 månader, och andra långivare ser hur många upplysningar som har tagits under perioden. Du får själv en kopia av varje kreditupplysning med uppgift om vem som har beställt upplysningen.
Hos Nordea kan för många kreditupplysningar ses som ett tecken på sämre återbetalningsförmåga. En förnyelse av lånelöftet hos SBAB ger också en ny kreditupplysning. Lånelöftet binder dig inte, så det går bra att söka hos flera banker, men välj ut de banker du faktiskt kan tänka dig att låna hos och jämför räntan och inte bara beloppet.
Frågor och svar om lånelöfte
Vad kostar ett lånelöfte?
Ett lånelöfte kostar inget hos Handelsbanken, SEB, Swedbank och Nordea, och SBAB anger ingen avgift för lånelöftet. Kostnaderna kommer först med bolånet i form av ränta, och vid köp av hus tillkommer lagfart på 1,5 procent av köpeskillingen eller taxeringsvärdet, det som är högst, plus 825 kr. Behövs nya pantbrev kostar de 2 procent av pantbrevsbeloppet plus 375 kr.
Hur länge gäller ett lånelöfte hos Handelsbanken?
Ett lånelöfte hos Handelsbanken gäller i sex månader, och det exakta slutdatumet står i lånelöftet. Lånelöftet gäller bara så länge uppgifterna du har lämnat stämmer, och Handelsbanken kan sänka eller dra tillbaka beloppet om din ekonomi försämras.
Hur länge gäller SBAB:s lånelöfte?
SBAB:s lånelöfte gäller i tre månader. Du kan förnya lånelöftet genom att logga in upp till en månad efter att lånelöftet slutat gälla, och då tar SBAB en ny kreditupplysning och lånelöftet gäller i tre månader till.
Tar Swedbank en UC för lånelöfte?
Ja, Swedbank bedömer din betalningsförmåga med hjälp av en kreditupplysning från UC. Nordea och SEB tar också kreditupplysningen hos UC när du ansöker om lånelöfte.
Kan två personer söka lånelöfte tillsammans hos SEB?
Ja, hos SEB kan högst två personer låna tillsammans, och ni måste bo i samma hushåll efter köpet. Ni får dessutom sälja högst en bostad, och lånelöftet kan gälla villa, bostadsrätt eller fritidshus.
Hur förlänger jag mitt lånelöfte hos Nordea?
Har du ansökt digitalt förlänger du lånelöftet i Mitt Bostadsköp, där du loggar in med Mobilt BankID. Lånelöftet gäller i sex månader från början, och vid en förlängning gör Nordea en ny prövning.
Kan jag få lånelöfte med betalningsanmärkning?
Nej, inte hos Handelsbanken, Nordea, Swedbank eller SBAB, som alla kräver att du saknar betalningsanmärkningar, och SEB kontrollerar alltid hos UC om du har obetalda skulder. Det finns specialiserade bolånebolag där en betalningsanmärkning inte automatiskt stoppar ansökan, men skulder hos Kronofogden måste då vara betalda före köpet.