Kontantinsatsen vid ett bostadsköp är minst 10 procent av bostadens marknadsvärde, eftersom bolånetaket höjdes från 85 till 90 procent den 1 april 2026. En bostad för 3 miljoner kr kräver alltså minst 300 000 kr i kontantinsats. Köper du en villa tillkommer lagfart på 1,5 procent av köpeskillingen plus 825 kr och ofta nya pantbrev för 2 procent av pantbrevsbeloppet plus 375 kr. Ett privatlån till kontantinsatsen räknas in i bankens kreditprövning och ger inget ränteavdrag sedan 1 januari 2026.
En tvåa för 2,5 miljoner kr kräver 250 000 kr i kontantinsats. Till det kommer avgifter till föreningen, flytten och gärna en buffert för det som går sönder första vintern. Med det gamla bolånetaket på 85 procent hade samma lägenhet krävt 375 000 kr i kontantinsats.
Bolånetaket och kontantinsatsen på 10 procent
Kontantinsatsen är den del av köpet som du betalar med egna pengar och inte med bolånet. Sedan bolånetaket höjdes till 90 procent den 1 april 2026 får banken låna ut högst 90 procent av bostadens marknadsvärde när du köper en bostad. Resten, minst 10 procent, är din kontantinsats.
| Bostadens pris | Minsta kontantinsats |
|---|---|
| 1 500 000 kr | 150 000 kr |
| 2 000 000 kr | 200 000 kr |
| 2 500 000 kr | 250 000 kr |
| 3 000 000 kr | 300 000 kr |
| 4 000 000 kr | 400 000 kr |
| 5 000 000 kr | 500 000 kr |
Taket gäller lån som tas från och med den 1 april 2026, så bolån som fanns före dess påverkas inte. Vill du utöka ett befintligt bolån är gränsen lägre, eftersom ett tilläggslån bara får ta belåningen upp till 80 procent av bostadens värde. Bolånetaket och amorteringskravet regleras numera i lag i stället för i Finansinspektionens föreskrifter.
Kontantinsats för bostadsrätt
En bostadsrätt är inte fast egendom, så du betalar varken lagfart eller pantbrev. Banken tar i stället själva bostadsrätten som säkerhet för bolånet. Föreningen för in pantsättningen i sin lägenhetsförteckning.
Föreningen får ta ut en överlåtelseavgift och en pantsättningsavgift om avgifterna står i stadgarna. Stadgarna anger hur avgifterna räknas, ofta som en andel av prisbasbeloppet på 59 200 kr för 2026. Står det 2,5 procent i överlåtelseavgift och 1 procent i pantsättningsavgift blir avgifterna 1 480 kr och 592 kr.
Stadgarna avgör också om säljaren eller köparen betalar överlåtelseavgiften. I många stadgar betalas pantsättningsavgiften av den som pantsätter bostadsrätten, alltså du som tar bolånet. När prisbasbeloppet höjs till 59 600 kr 2027 blir samma avgifter 1 490 kr respektive 596 kr.
Kontantinsats för villa och kostnaden för lagfart
Köper du en villa eller ett fritidshus blir du ägare till en fastighet och ska söka lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader. För dig som privatperson kostar lagfarten en stämpelskatt på 1,5 procent av köpeskillingen eller taxeringsvärdet, det som är högst. Till stämpelskatten kommer en expeditionsavgift på 825 kr.
Banken kräver pantbrev i fastigheten som säkerhet för bolånet. Pantbrev som redan finns tar du över vid köpet, så du betalar bara för de nya pantbrev som behövs utöver dem. Ett nytt pantbrev kostar 2 procent av beloppet i stämpelskatt plus 375 kr i expeditionsavgift.
Räkneexemplet gäller en villa för 4 miljoner kr med ett taxeringsvärde under priset och 2 miljoner kr i befintliga pantbrev. Bolånet blir 3,6 miljoner kr, så du behöver nya pantbrev på 1,6 miljoner kr.
| Kostnad vid köp av villa för 4 000 000 kr | Belopp |
|---|---|
| Kontantinsats, 10 procent | 400 000 kr |
| Stämpelskatt för lagfart, 1,5 procent | 60 000 kr |
| Expeditionsavgift för lagfart | 825 kr |
| Stämpelskatt för nya pantbrev på 1 600 000 kr | 32 000 kr |
| Expeditionsavgift för pantbrev | 375 kr |
| Summa att betala med egna pengar | 493 200 kr |
Lagfart och pantbrev kostar 93 200 kr i exemplet, utöver kontantinsatsen. Kostnaderna ryms inte i bolånet, som redan uppgår till 90 procent av priset. Med fler befintliga pantbrev i huset blir notan lägre, så fråga mäklaren hur stort pantbrevsbelopp som finns innan du lägger ett bud.
Så kan du finansiera kontantinsatsen
Det enklaste är att ha kontantinsatsen på ett konto redan när du söker lånelöfte. Pengar som redan är dina ger ingen ny månadskostnad i bankens kalkyl, vilket ett lån till kontantinsatsen gör.
Eget sparande
Pengar på ett sparkonto, ett investeringssparkonto eller i fonder kan tas ut och användas som kontantinsats. Aktier och fonder kan ha sjunkit i värde just när du behöver pengarna, så flytta gärna över dem till ett sparkonto när köpet närmar sig. Den som sparar 3 000 kr i månaden har 180 000 kr efter fem år, räknat utan ränta.
Gåva eller förskott på arv
Föräldrar eller andra släktingar kan hjälpa till med kontantinsatsen genom en gåva. En gåva från en förälder till ett barn räknas som förskott på arv, om inget annat har bestämts när gåvan gavs. Förskottet dras då av från barnets arv, vilket påverkar hur arvet fördelas mellan syskonen. Skriv därför ner vad som gäller i ett gåvobrev, så att alla vet om pengarna är ett förskott eller inte.
Pengar från en bostad du säljer
Säljer du en bostad du redan äger kan pengarna som blir över när det gamla bolånet är löst bli kontantinsats till nästa bostad. Ska du tillträda den nya bostaden innan du har fått betalt för den gamla kan banken erbjuda ett överbryggningslån under tiden. Ett överbryggningslån utan säkerhet i bostaden ger inget ränteavdrag sedan 1 januari 2026.
När ni är två som köper
Betalar ni olika mycket i kontantinsats som sambor behöver ni tänka på en framtida bodelning. Sambolagen delar värdet av en gemensam bostad som köpts för gemensam användning lika vid en bodelning, efter avdrag för skulder. Ett skriftligt samboavtal kan undanta bostaden från bodelningen. Kombinera avtalet med ägarandelar som speglar vad var och en har betalat.
Kan man låna till kontantinsatsen?
Det går att låna till kontantinsatsen med ett privatlån, men lånet räknas in när banken prövar om du har råd med bolånet. Banken går igenom dina inkomster, utgifter och skulder och kontrollerar att du kan leva med en rimlig standard även efter lånet. Kalkylen kallas kvar att leva på-kalkyl, KALP. I den räknar bankerna med en högre ränta än den du betalar.
Ett privatlån på 300 000 kr till 8 procent ränta och tio års löptid kostar 3 640 kr i månaden. Den summan dras från ditt utrymme i kalkylen. Ett bolån som hade gått igenom utan privatlånet kan då få avslag.
| Privatlån på 300 000 kr, 8 procent, 10 år | Belopp |
|---|---|
| Månadskostnad | 3 640 kr |
| Räntekostnad under hela löptiden | 136 779 kr |
| Ränteavdrag | 0 kr |
Lån utan säkerhet ger inget ränteavdrag sedan 1 januari 2026, så hela räntan på privatlånet betalar du själv. Bolånet ger fortfarande ränteavdrag med 30 procent av räntekostnaden upp till 100 000 kr per år.
Ett lånelöfte bygger på bankens kreditprövning och förutsätter att din ekonomi inte har försämrats. Tar du ett privatlån efter att du har fått lånelöftet kan löftet sluta gälla, eftersom dina skulder har ökat.
Lånelöfte och amorteringskrav
Ett lånelöfte visar hur mycket banken är beredd att låna ut och bygger på samma kreditprövning som själva bolånet. Banken räknar på hela köpet, så du behöver veta hur stor kontantinsats du har innan du söker. Kontantinsatsens storlek styr också hur mycket du måste amortera varje år.
Med en belåningsgrad över 70 procent är kravet minst 2 procent av lånet per år. Över 50 men högst 70 procent räcker 1 procent. Lån upp till 50 procent av bostadens värde har inget amorteringskrav.
| Kontantinsats på en bostad för 3 000 000 kr | Amortering per månad |
|---|---|
| 300 000 kr (bolån 2 700 000 kr) | 4 500 kr |
| 600 000 kr (bolån 2 400 000 kr) | 4 000 kr |
| 900 000 kr (bolån 2 100 000 kr) | 1 750 kr |
| 1 500 000 kr (bolån 1 500 000 kr) | 0 kr |
Steget från 20 till 30 procent i kontantinsats sänker amorteringen med 2 250 kr i månaden i exemplet, eftersom belåningsgraden då hamnar på 70 procent. Det skärpta amorteringskravet för lån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten slopades den 1 april 2026. Inkomsten påverkar därför inte längre hur mycket du måste amortera på ett nytt bolån.
Vanliga frågor om kontantinsats
Hur lång tid har man på sig att söka lagfart?
Lagfart ska som huvudregel sökas hos Lantmäteriet inom tre månader efter köpet. Lagfarten visar att du är ägare till fastigheten.
Vem betalar överlåtelseavgiften för en bostadsrätt?
Det avgör föreningens stadgar. I vissa föreningar betalar säljaren och i andra köparen. En del stadgar säger att säljaren och köparen ansvarar gemensamt för att avgiften blir betald.
Räknas bostadsrättsföreningens lån in i kontantinsatsen?
Nej, kontantinsatsen räknas på priset för bostadsrätten. Föreningens egna lån betalas via månadsavgiften och påverkar inte hur stor kontantinsats du behöver.
Behöver jag nya pantbrev om säljaren redan har pantbrev?
Nej, inte om de befintliga pantbreven räcker för ditt bolån. Pantbrev som redan finns i fastigheten följer med vid köpet. Du betalar bara stämpelskatt för nya pantbrev som behövs utöver dem.
Ändras kontantinsatsen när prisbasbeloppet höjs 2027?
Nej, kontantinsatsen är 10 procent av bostadens värde och påverkas inte av prisbasbeloppet. Föreningsavgifter som räknas i procent av prisbasbeloppet blir däremot något högre, eftersom prisbasbeloppet höjs från 59 200 kr till 59 600 kr 2027.
Hur mycket får man låna till en bostad?
Det beror på din inkomst, dina andra skulder och bankens kvar att leva på-kalkyl. Bolånetaket sätter en övre gräns på 90 procent av bostadens marknadsvärde, men banken kan bevilja mindre om kalkylen inte går ihop.
